В течение нескольких лет специалисты регионального Управления Росреестра в рамках акции осуществляют правовое информирование как детей, так и их законных представителей, опекунов и попечителей по вопросам оформления имущественных прав несовершеннолетних.
На актуальные вопросы о сделках с недвижимостью с участием несовершеннолетних отвечает начальник отдела государственной регистрации недвижимости Управления Росреестра по Пермскому краю Ольга Середа.
1. Можно ли оформить квартиру полностью на несовершеннолетнего ребенка?
Да, но необходимо учитывать следующее. Если ребенок является малолетним (не достигшим 14 лет), он не вправе сам принимать решения и совершать сделки с недвижимым имуществом, его интересы представляют родители, усыновители или опекуны.
Несовершеннолетние дети в возрасте от 14 до 18 лет уже имеют полное право принимать участие в совершении сделок. Они самостоятельно заключают договоры, расписываются в документах и т.д., но только при наличии письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителей. Если сделка совершена без согласия законных представителей ребенка, она может быть признана судом недействительной.
2. Жизненная ситуация. Семья из трех человек приобретает квартиру в долевую собственность за счет средств материнского капитала. Один из дольщиков - 14-летний ребенок-инвалид. Может ли за ребенка подписывать документы его мать? Продавец настаивает, чтобы включить в договор условие о том, что квартира будет находится в залоге у продавца до момента полной оплаты. Правомерно ли это? Нужно ли обращаться в Росреестр после полной выплаты стоимости квартиры и снятия обременения в виде залога?
В данном случае важно определить, признан ли 14-летний ребенок недееспособным. Если суд признал его недееспособным, договор от его имени будет подписывать опекун. Если же такой статус отсутствует, ребенок может заключать договор самостоятельно, но только с согласия своего законного представителя.
В ситуациях, когда ребенок не может собственноручно подписать договор из-за физических ограничений, болезни или неграмотности, допускается подписание договора рукоприкладчиком — любым незаинтересованным лицом (п. 3 ст. 160 ГК РФ). При этом подпись рукоприкладчика должна быть удостоверена нотариально.
Если имущество приобретается с рассрочкой платежа или за счет средств материнского капитала либо жилищного сертификата законом предусмотрена норма, согласно которой данное имущество будет находится в залоге у продавца, если иное не предусмотрено договором.
Для снятия обременения залогодержателю (продавцу) необходимо обратиться в Росреестр и подать заявление о погашении ипотеки. Заявление можно подать несколькими способами:
- лично обратиться в любой офис МФЦ;
- в электронном виде в личном кабинете правообладателя на сайте Росреестра или портале Госуслуг, но для этого требуется усиленная квалифицированная электронная подпись.
3. Хотим купить комнату в трехкомнатной квартире, где собственниками других комнат являются дети. Нужно ли обращаться в органы опеки?
При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат, в том числе несовершеннолетние дети, имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты.
При отказе несовершеннолетнего от преимущественного права при продаже комнаты родителю потребуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства на отказ от права преимущественной покупки.
